過去一年，房地產(chǎn)行業(yè)波動依舊，從當前時間節(jié)點來看，隨著一系列相關支持行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展政策的出臺，行業(yè)如今也已經(jīng)邁向新的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深層次的調(diào)整，過往高舉高打、跑馬圈地的擴張模式不再奏效，市場如今也紛紛將目光從聚焦過去的人口紅利轉(zhuǎn)向管理紅利。這也意味著品質(zhì)、精耕細作等成為整個房地產(chǎn)行業(yè)下半場競爭的關鍵詞，而以服務為底座的物業(yè)企業(yè)在這一過程中首當其沖，是最為值得關注的投資方向所在。

近日，世茂服務(0873.HK)交出了一份年度成績單，在筆者看來，公司關聯(lián)方此前一度遭遇波折，這也使其這份成績單在行業(yè)中具有相當?shù)拇硇裕軌蜃屚饨绺羁痰那宄麄€物管賽道內(nèi)的企業(yè)究竟需要什么樣的特質(zhì)才能穿越周期。

就此一同結(jié)合公司的財報來談談對行業(yè)及公司看法，挖掘機會所在。

【資料圖】

1、獨立性與多元化支撐跨周期發(fā)展，穩(wěn)健經(jīng)營能力獲驗證

從財報來看，世茂服務交出的成績單可圈可點，公司在過去的2022年實現(xiàn)營收為86.37億元人民幣，同比增長了3.5%。在過去各行各業(yè)受到疫情管制以及經(jīng)濟下行等因素影響出現(xiàn)營收大幅下滑的背景下，世茂服務可以說取得了相對穩(wěn)健的表現(xiàn)。

拆解公司的業(yè)務結(jié)構可以看到，公司能夠有如此經(jīng)營韌性離不開兩個方面：

其一，多元化的業(yè)務生態(tài)。

世茂服務的營收來源涵蓋多個方面，包括物業(yè)管理服務、社區(qū)增值服務、非業(yè)主增值服、城市服務等。

從各業(yè)務板塊情況來看，按照營收體量排序，物業(yè)管理服務收入占比最大，2022年達到58.4%至50.42億元人民幣。其次為社區(qū)增值服務，占整體收入的19.5%，收入達16.88億元；再次，則是城市服務，收入達13.81億元，占整體收入的16%；最后是非業(yè)主增值服務，收入達5.25億元，占整體收入的6.1%。

（數(shù)據(jù)來源：公司財報）

結(jié)合行業(yè)內(nèi)各家企業(yè)的營收占比不難看出，世茂服務有著較為多元化的業(yè)務布局，且各大業(yè)務占比相對已經(jīng)均衡，并非像行業(yè)內(nèi)許多自詡多元化的房企缺乏實質(zhì)的業(yè)績支撐。因此世茂服務的這一布局優(yōu)勢，不僅能夠分散其在單一領域布局的風險，同時也增強了自身的抗風險能力，提升了業(yè)績的穩(wěn)健性和持續(xù)性。

其二，核心業(yè)務板塊的獨立性優(yōu)勢。

從上文的占比中不難看到，物業(yè)管理服務作為公司收入的大頭，對世茂服務整體的業(yè)績走向有著較大的貢獻力和影響力。基于此，有必要去考量其盈利的質(zhì)量和可持續(xù)性。

在房地產(chǎn)行業(yè)雷聲陣陣大環(huán)境下，市場質(zhì)疑物管企業(yè)一個很大的因素便在于其是否有足夠的獨立性，不被關聯(lián)方房企遭遇的困難而影響到自身的業(yè)務發(fā)展。基于此，這也令不少物企的估值承受壓力。

從世茂服務來看，公司的獨立性在財報中的在管建筑面積以及合約建筑面積上得到體現(xiàn)。截至2022年底，世茂服務在管建筑面積達2.62以平方米，其中來自關聯(lián)方的僅為22.9%，而來自第三方的較上年進一步提升1.3各百分點至77.1%。此外，公司合約面積已經(jīng)達到3.4億平方米，其中來自關聯(lián)方面積占比為22.8%，而來自第三方的項目面積占比則高達77.2%，較上年提升1.9個百分點。

可見，世茂服務并不過多依賴關聯(lián)方的資源，保持了相對的獨立性，關聯(lián)方對公司的影響有限。

（來源：公司財報）

通過從公司的多元化布局以及項目來源情況的分析，可以看到世茂良好的發(fā)展韌性的原因所在，這也將是支撐其后續(xù)長期發(fā)展的重要基礎。

2、世茂價值回歸的四大支撐力

過去一年，物業(yè)板塊的整體市場表現(xiàn)并不理想，這背后受到包括疫情、房地產(chǎn)行業(yè)暴雷、經(jīng)濟下行等多重因素的影響。

站在當下來看，宏觀經(jīng)濟修復背景下、疫情管控消失帶來的場景恢復助力消費復蘇等，都將有望為相關行業(yè)的業(yè)績回歸增長或更強勁的增長帶來新機會。

在此筆者認為世茂服務具有如下支撐力，助推公司價值回歸。

支撐力1：服務力與品牌力雙向驅(qū)動，助力擴張?zhí)崴?/b>

物業(yè)行業(yè)的品牌力和服務力是構建物企競爭優(yōu)勢的核心要素所在，而外拓能力則是其強大市場力的重要體現(xiàn)。

世茂服務作為中國領先的綜合物業(yè)管理及社區(qū)生活服務提供商，公司致力于著力提升客戶滿意度，以更優(yōu)的質(zhì)量、更高的效率為客戶帶去更好的體驗。就在不久之前公司獲得了樂居財經(jīng)"2023年一季度物業(yè)服務滿意度TOP1"與"年度江蘇省物業(yè)服務行業(yè)綜合實力50強企業(yè)TOP1"等行業(yè)內(nèi)獎項，與此同時，世茂服務還已連續(xù)兩年獲得“中國物業(yè)服務滿意度百強企業(yè)”名單榜首榮譽，并以97%的續(xù)約率保持行業(yè)領先，這些皆表明了業(yè)界及客戶對其的認可。

在優(yōu)質(zhì)的品牌力和服務力之下，能夠為世茂服務帶來更多的業(yè)務拓展機會，尤其是隨著整個行業(yè)迎來高質(zhì)量發(fā)展的新階段，注重管理紅利、品牌紅利的大背景下，公司構建的已有的優(yōu)勢，將支撐其迎來快速擴展。

支撐力2：優(yōu)質(zhì)資源加持，戰(zhàn)略定力下構筑強勁內(nèi)驅(qū)力

世茂服務的業(yè)務拓展正積極圍繞國企、大型集團等優(yōu)質(zhì)資源展開，與此同時公司在資源平臺與品牌招商等方面均有深厚的沉淀。長期經(jīng)營下，公司也始終保持著高度的戰(zhàn)略定力，聚焦核心能力的打造，并不以規(guī)模是舉，而是依托自身的優(yōu)勢，通過細分賽道領先策略，主動建立垂直領域的市場優(yōu)勢。

當前隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來深層次變革，不動產(chǎn)運營領域的競爭正持續(xù)加劇，而許多國企、大型金融集團等即便擁有較多的項目資源，但其運營能力往往不夠強，因此也就越來越需要有更具經(jīng)驗和成熟運營體系的行業(yè)老手為其操盤，以此提升資產(chǎn)質(zhì)量釋放價值潛能。在此背景下，世茂服務的資源稟賦和運營實力為其打開了新的一番天地，幫助其在行業(yè)新趨勢下，斬獲更多市場機遇。

支撐力3：多元化業(yè)態(tài)，聚焦C端構建新成長曲線

上文已經(jīng)提到公司的多元化業(yè)態(tài)，商業(yè)領域常常談及新增長曲線，表明企業(yè)需要在原有的業(yè)務板塊失去增速后，盡快找到新的業(yè)績增長點，以此驅(qū)動企業(yè)迎來穩(wěn)健可持續(xù)的發(fā)展。

世茂服務布局了較多的領域，但主要還是圍繞地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈以及相關延伸的高價值產(chǎn)業(yè)而展開，公司積極探索新的業(yè)務模式，著力打造新增長極。

以其在第三大收入來源城市服務的布局來看，過去一年公司在這一領域的項目獲取上持續(xù)獲得突破，截至2022年末，世茂服務城市服務業(yè)務總合同金額達65億元，僅2022年就新增合同金額近10億元，展現(xiàn)強勁的拓展勢頭。值得注意的是，世茂服務在布局板塊中更注重產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的構建，目前其圍繞城市服務業(yè)務板塊實現(xiàn)了從設備研發(fā)制造到服務投資運營的全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋，競爭力在行業(yè)保持領先水平。

在筆者看來物業(yè)公司本質(zhì)是流量的生意，管理著全國各地的樓盤，擁有著絕對數(shù)量的業(yè)主，形成了流量池效應。基于此來看世茂服務的增值服務商業(yè)生態(tài)，其多元化業(yè)務探索上也聚焦在更具有成長性的C端“用戶+”業(yè)務，并著重關注新零售、養(yǎng)老、托育、團餐四個業(yè)務線。公司相關業(yè)務板塊過去一年也均取得了不俗的突破，如旗下養(yǎng)老品牌椿熙堂，截至2022年底其運營服務的社區(qū)站達325個，養(yǎng)老機構10個，已覆蓋23座城市超30萬人，同比增長近20萬人。而在過去一年其養(yǎng)老服務業(yè)績也相當亮眼，實現(xiàn)收入達1.42億元，同比增長482.3%。團餐方面，進展同樣迅速，2022年世茂服務新增團餐項目13個，服務項目數(shù)達到59個，服務客戶超100萬人。

支撐力4：關聯(lián)方走出困局的估值重估契機

從市場對物業(yè)公司估值的壓制情況來看，與對關聯(lián)方房企的信心不足有較大的關系。盡管世茂服務其本身業(yè)務的均衡性和獨立性較強，但不可避免也受到這一因素的影響。在筆者看來市場的錯判下往往孕育著機會。

從物管行業(yè)本身來看，國內(nèi)仍然處于早期發(fā)展階段，長期前景依舊樂觀。而短期方面，伴隨政策支持、經(jīng)濟復蘇等行業(yè)迎來回暖，地產(chǎn)信用問題解決，房企風險出清，市場信心的恢復也將傳導到物業(yè)板塊，驅(qū)動板塊估值的修復。

聚焦到世茂服務方面，隨著關聯(lián)方積極妥善處理債務問題，現(xiàn)金流狀況不斷改善，發(fā)展迎來新局面，世茂服務也將有望受益市場信心的恢復以及自身業(yè)績修復對市場錯誤認知的重構，迎來估值改善乃至重估的新契機。

3、結(jié)語

綜合來看，在物管賽道世茂服務走出了差異化的經(jīng)營路線，但市場的估值仍然較多的與其關聯(lián)方房企鏈接，這也是令其在房地產(chǎn)行業(yè)震蕩期市場表現(xiàn)不理想的重要因素所在，目前市場也已經(jīng)較為充分反映了這一悲觀預期。

對此，世茂服務管理層也在業(yè)績會上對外積極發(fā)聲向市場釋疑。公司執(zhí)行董事、總裁葉明杰表示“世茂集團和世茂服務是分屬于兩個獨立的上市公司，我們是有充分的劃類依據(jù)以及管理上面的獨立性。所以我們認為它實際上不會對我們的經(jīng)營造成一些干擾，我們的管理是有獨立性的，經(jīng)營也是有獨立性的。”“世茂集團和世茂服務之間的關聯(lián)交易額也在下降，其實現(xiàn)在不僅僅是管理面積，關聯(lián)交易的比例下降得也很明顯，世茂服務自身已經(jīng)不再依靠母公司來取得長期的發(fā)展。”

以長遠視角來看，世茂服務聚焦廣闊的市場空間，以物管賽道而言，在葉明杰看來，物業(yè)行業(yè)是一門好生意。不僅需求端有市場，供給端也較為分散的，集中度低，目前政策端持續(xù)引導行業(yè)逐步走向規(guī)范，基礎物業(yè)有穩(wěn)定的盈利，增值服務盈利的能力更高等。

回歸到世茂服務方面，公司在行業(yè)競爭中構建了堅實的壁壘，經(jīng)營指標逆勢表現(xiàn)下持續(xù)驗證其不俗的綜合實力和成長潛力。展望后續(xù)，隨著后疫情時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)深層次變革疊加經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、消費升級等大背景，公司優(yōu)異的商業(yè)生態(tài)布局支撐其內(nèi)在價值的持續(xù)釋放，后續(xù)資本市場的表現(xiàn)也將值得期待。