目前，廣州“因城施策”正在逐漸細(xì)化，不再是“一城一策”，而是逐步走向“一區(qū)一策”。黃埔區(qū)、南沙區(qū)、花都區(qū)相繼出臺(tái)了針對(duì)人才的樓市政策，微調(diào)成為廣州樓市的新特點(diǎn)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示，上述政策出臺(tái)在于吸引人才，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。盡管政策出發(fā)點(diǎn)并非出于提振樓市，但是廣州2019年樓市整體冷清，不少樓盤(pán)打七折出售不足為奇。數(shù)位受訪業(yè)內(nèi)人士對(duì)此現(xiàn)象持樂(lè)觀期待，利好剛需，助于擠出投機(jī)泡沫。

逐區(qū)松綁以吸引人才

廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局12月20日發(fā)布了《廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于完善人才住房政策的通知》(下稱(chēng)《通知》)。

具體到購(gòu)房人群來(lái)看，該《通知》指出，經(jīng)區(qū)認(rèn)定的在黃埔區(qū)連續(xù)工作半年以上的各類(lèi)人才，可不受戶(hù)籍限制，在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住房。在黃埔區(qū)工作，持有廣州市人才綠卡或經(jīng)區(qū)認(rèn)定的杰出人才、優(yōu)秀人才、精英人才、名校(園)長(zhǎng)、名教師、優(yōu)秀醫(yī)學(xué)專(zhuān)家、黃埔工匠，其父母或配偶父母均可在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套商品住宅。港澳居民在黃埔區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房享受與廣州市戶(hù)籍居民同等待遇。

廣州于2017年3月升級(jí)樓市限購(gòu)，規(guī)定非本市戶(hù)籍人口僅可購(gòu)買(mǎi)一套住房，且需要連續(xù)繳納五年社保，僅增城區(qū)和從化區(qū)除外。

此次放寬限購(gòu)的黃埔區(qū)也是廣州的主城區(qū)。一時(shí)間，這也引發(fā)外界關(guān)于廣州借吸引人才的名義，變相放寬限購(gòu)的諸多猜測(cè)。

這種說(shuō)法的確有其合理性。早在黃埔區(qū)之前，花都區(qū)、南沙區(qū)均采用了類(lèi)似調(diào)控政策。

12月17日，花都區(qū)人社局發(fā)布《人才綠卡申領(lǐng)指南(修訂版)》(下稱(chēng)《指南》)，宣布取消申報(bào)對(duì)象在社保繳納等方面的制約，降低獲得人才綠卡的門(mén)檻。花都區(qū)人才綠卡是2019年7月推出的。持有該卡可享廣州市戶(hù)籍居民待遇，在該區(qū)買(mǎi)房自住。此前申請(qǐng)這一綠卡，需要在該區(qū)購(gòu)買(mǎi)社保六個(gè)月以上。盡管《指南》全文未提及放寬樓市限購(gòu)，但降低人才門(mén)檻即意味著：符合條件的人才在花都區(qū)買(mǎi)房，將不受戶(hù)籍、社保限制。

12月13日，廣州南沙區(qū)出臺(tái)新政放松學(xué)歷購(gòu)房限制，其中在南沙區(qū)工作、學(xué)習(xí)的本科及以上學(xué)歷人才，在該區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套商品房不受戶(hù)籍、社保和個(gè)稅繳存限制。

對(duì)于近日市場(chǎng)盛傳的廣州或借引進(jìn)人才放松樓市調(diào)控，一位不愿透露姓名的廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局部門(mén)負(fù)責(zé)人士對(duì)此予以明確否定，“這并不是要放松廣州樓市，我們也提前進(jìn)行過(guò)政策的壓力測(cè)試，對(duì)市場(chǎng)不會(huì)有大的波動(dòng)，最多是短時(shí)間成交量的微升。”該人士向第一財(cái)經(jīng)記者坦言， 這主要是應(yīng)黃埔、南沙、花都這幾個(gè)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才引進(jìn)的需求做的小幅調(diào)整，建議外界不要過(guò)度解讀。

黃埔區(qū)政府一位負(fù)責(zé)人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。“黃埔區(qū)目前發(fā)展科技、智能制造、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)需要人才，我們也希望能解決人才的安居問(wèn)題，進(jìn)而‘樂(lè)業(yè)’。”

“黃埔區(qū)庫(kù)存房確實(shí)不多，所以限購(gòu)政策也跟花都、南沙不一樣。黃埔區(qū)的新政還是有挺多限制的，不是說(shuō)本科就行，還需要工作半年，最穩(wěn)妥的還是拿到人才綠卡或者黃埔區(qū)政府認(rèn)定的人才，才不限購(gòu)，它實(shí)際上只是放松對(duì)高端人才的限購(gòu)政策，并不是說(shuō)放松整個(gè)市場(chǎng)。這個(gè)新政出臺(tái)也不是為了賣(mài)房，是為了留住人才。”黃埔區(qū)萬(wàn)科幸福譽(yù)樓盤(pán)的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，政策出來(lái)市場(chǎng)有回暖，但主要是吸引了原本計(jì)劃在增城、從化、佛山置業(yè)的人群。

相較之下，放松限購(gòu)的花都區(qū)、南沙區(qū)住宅庫(kù)存高企。多個(gè)外部機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)都顯示，兩區(qū)的未售住宅面積分列全市二、三位，僅次于增城區(qū)。同時(shí)，二者的去庫(kù)存消化周期都在10個(gè)月以上。

花都區(qū)政府人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)也否定了是基于去庫(kù)存的目的進(jìn)行樓市松綁。“這兩年區(qū)在大力發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)、文旅項(xiàng)目等服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，需要更多的人員流入。”

樓市價(jià)格微跌

盡管廣州部分區(qū)的松綁主要基于吸引人才、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)。但是不得不說(shuō)，廣州的樓市相比于2017年調(diào)控升級(jí)來(lái)說(shuō)限制在松綁。

廣州的非戶(hù)籍人口的購(gòu)房資格已經(jīng)在11月22日微調(diào)。廣州允許個(gè)稅和社保繳納記錄作為互證材料，部分此前社保斷繳的人因此獲得購(gòu)房資格。

與樓市松綁對(duì)應(yīng)的是廣州清冷的樓市交易。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，2019年11月，廣州新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.5%，是一線城市中唯一下跌的城市。

2019年，受粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要正式對(duì)外公布利好，3月份市場(chǎng)掀起一波回暖行情，但隨著7月底中央重申嚴(yán)格把控樓市、中美貿(mào)易摩擦升級(jí)，及房地產(chǎn)流動(dòng)性的大幅收緊，廣州成交量?jī)r(jià)逐步下行，前高后低特征明顯，買(mǎi)家購(gòu)房心態(tài)產(chǎn)生變化。

具體到二級(jí)商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，據(jù)合富研究院監(jiān)測(cè)，1~11月，全市新增供應(yīng)702萬(wàn)平方米，同比下降20%，網(wǎng)簽774萬(wàn)平方米 ，網(wǎng)簽均價(jià)28367元/平方米;下半年開(kāi)始，部分區(qū)域迎來(lái)降價(jià)潮，中心走量項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍降幅(比對(duì)上半年)約為5%，外圍增城、花都、從化走量項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅約為10%~15%，個(gè)別項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅達(dá)20%。

“即便是學(xué)位房、好地段不愁賣(mài)的房子價(jià)格也普遍下調(diào)5%~10%，打七折賣(mài)房是普遍現(xiàn)象。倒不是沒(méi)人買(mǎi)，主要是大家對(duì)于樓市預(yù)期悲觀，所以想買(mǎi)的剛需客也不著急了，投資客熱情也大打折扣。”越秀區(qū)數(shù)位中介人士都表達(dá)了類(lèi)似看法。

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)直言，這是廣州樓市回歸“房住不炒”的階段性陣痛。

“在廣州樓市今年高位橫盤(pán)的背景下，投資客是最早被清洗出去的，樓市清冷對(duì)于他們的投資信心帶來(lái)很大挫傷。”黃韜樂(lè)觀表示，這對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利好。

“房屋價(jià)格保持平穩(wěn)可控是主基調(diào)，購(gòu)房者需保持理性。”合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示。

關(guān)鍵詞： 廣州樓市價(jià)格微跌