北京市住建委數(shù)據(jù)顯示統(tǒng)計(jì)，11月北京二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽11203套，與10月北京二手房住宅網(wǎng)簽8879套相比增加2324套，環(huán)比漲26.2%，同比增長(zhǎng)32.1%。11月北京二手房成交量雖小幅回升，成交均價(jià)仍繼續(xù)下降?？傮w來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)正處于交易量平穩(wěn)、價(jià)格穩(wěn)步回落的軌道。

低溫延續(xù) 平穩(wěn)運(yùn)行

11月北京二手房市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，成交量低位小幅回升，均價(jià)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下跌，重回今年3月水平，市場(chǎng)成交節(jié)奏繼續(xù)放緩。

對(duì)于11月二手房網(wǎng)簽量較上月提升的原因，麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，受到小長(zhǎng)假以及公積金政策使得很多購(gòu)房者9月集中網(wǎng)簽影響，10月的二手房網(wǎng)簽量較低。低基數(shù)情況下，11月份的數(shù)據(jù)則出現(xiàn)回升。麥田房產(chǎn)認(rèn)為，11月的實(shí)際交易量上并沒(méi)有增加。從數(shù)據(jù)上看，就歷史長(zhǎng)周期成交量走勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)處于較低位平穩(wěn)階段。

數(shù)據(jù)顯示，11月麥田二手房新增客源量環(huán)比上升1%，新增帶看量和上個(gè)月相比降低1%。由客戶量和帶看數(shù)據(jù)可以看出，本月客戶活躍度和上個(gè)月基本相當(dāng)。

與此同時(shí)，11月麥田二手房新增房源量環(huán)比下降16%，本月降幅較大主要和上月新增房源增幅較大基數(shù)較高有關(guān)。

來(lái)自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，鏈家二手房11月帶看成交比由84下降至77，帶看轉(zhuǎn)化率有所提高，但仍保持年內(nèi)高位。買(mǎi)賣(mài)雙方成交周期環(huán)比分別延長(zhǎng)6.3天和5.5天，達(dá)到了2017年以來(lái)歷史峰值，核心500盤(pán)快速成交率繼續(xù)下探至19.4%，市場(chǎng)成交節(jié)奏繼續(xù)放緩，成交難度繼續(xù)增大。

成交節(jié)奏繼續(xù)放緩

11月北京全市二手房成交均價(jià)59381元/平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均價(jià)與今年3月水平接近。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示，從近幾個(gè)月北京二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)來(lái)看，伴隨著交易量從小高峰回落至平穩(wěn)，掛牌價(jià)在下半年以來(lái)呈現(xiàn)出持續(xù)小幅降低的走勢(shì)，市場(chǎng)交易價(jià)格仍將繼續(xù)下降。

根據(jù)北京麥田成交房源價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度(客戶議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1)為-6.9%，較上個(gè)月下滑1個(gè)百分點(diǎn)，本月客戶議價(jià)空間是2017年以來(lái)的最高水平。

面對(duì)交易量平穩(wěn)價(jià)格回落的市場(chǎng)，業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期繼續(xù)走低，降價(jià)幅度高于市場(chǎng)降幅的在售房源在市場(chǎng)上更容易成交。

貝殼研究院的研究報(bào)告分析認(rèn)為，均價(jià)的走低一方面是市場(chǎng)成交低迷，業(yè)主預(yù)期松動(dòng)主動(dòng)降價(jià)所致，北京13個(gè)區(qū)中有12個(gè)區(qū)均價(jià)環(huán)比下跌。另一方面也受結(jié)構(gòu)性因素影響，10月以來(lái)單價(jià)相對(duì)較高的小戶型成交占比連續(xù)兩月下降，導(dǎo)致成交套均面積環(huán)比持續(xù)擴(kuò)大。

目前，市場(chǎng)需求以首次置業(yè)的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量交易節(jié)奏相對(duì)比較緩慢，但市場(chǎng)也顯得更加健康、平穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

購(gòu)房人再陷“觀望”

如今，購(gòu)房人觀望氛圍再次占據(jù)上風(fēng)，尤其是整體房?jī)r(jià)近期小幅下探，更是讓購(gòu)房者放緩了入市的腳步。

二手房想快速成交會(huì)大多采取降價(jià)方式，而成交周期也被明顯拉長(zhǎng)，掛牌三個(gè)月及以上都未成交的房源亦屬于普遍現(xiàn)象，預(yù)計(jì)年末二手房市場(chǎng)反彈力度有限。

部分區(qū)域價(jià)格或回調(diào)

未來(lái)北京二手房?jī)r(jià)將延續(xù)10、11月房?jī)r(jià)的水平，并且依然會(huì)呈現(xiàn)小幅下跌趨勢(shì)，但整體波動(dòng)的幅度并不會(huì)太大，但不同區(qū)域的房?jī)r(jià)則有較大差異，部分區(qū)域的房?jī)r(jià)或會(huì)出現(xiàn)更明顯回調(diào)，成交量的低谷則會(huì)延續(xù)到明年一季度，而后波動(dòng)或較為明顯，整體市場(chǎng)持續(xù)降溫態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

二手房市場(chǎng)難反彈

作為目前調(diào)控最嚴(yán)的城市，北京購(gòu)房者投機(jī)性需求目前已降至最低，住宅市場(chǎng)也因此變得更為理性，目前購(gòu)房者自住需求比例極高。

自5月份達(dá)到交易小高峰之后市場(chǎng)需求持續(xù)減少，目前市場(chǎng)交易量維持在較穩(wěn)定水平，預(yù)計(jì)年底不會(huì)有明顯變化。

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